Ngay sau khi văn bản này ban hành, nhiều môi giới BĐS tại vùng ven Hà Nội cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường vùng ven “khựng lại”, các giao dịch cũng sẽ trầm lắng hơn khi đất không được phân lô sẽ buộc nhà đầu tư phải đổ khoản tiền lớn để sở hữu.
Việc siết phân lô khiến tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư là hoàn toàn có cơ sở vì sẽ đẩy họ vào thế khó khăn. Bởi điều này cũng đồng nghĩa với việc những lô đất diện tích lớn khó thanh khoản khi tài chính cao.
Sở TN&MT Hà Nội mới đây đã có văn bản đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất.
Đáng chú ý, đó là Sở TN&MT đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Động thái này của đơn vị này được cho đến từ tình trạng bát nháo phân lô mà các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh. Thực tế, tình trạng mua lô đất to, phân thành lô đất nhỏ đã diễn ra từ nhiều năm trở lại đây. Cùng với cơn sốt đất vùng ven, xu hướng “bỏ phố về rừng” nghỉ dưỡng, tránh dịch đã đẩy nhanh cuộc săn tìm của các nhà đầu tư đối với đất nông nghiệp. Các sàn bất động sản hoặc nhóm những nhà đầu tư hùn vốn, mua lô đất to hàng nghìn m2 và phân thành các lô có diện tích nhỏ từ 60-80m2.
Với cả đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp cũng được đem ra phân lô hoặc tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng rồi tiến tới khâu phân lô, bán nền. Tình trạng này diễn ra mạnh tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất.
Mặt khác, văn bản mới đây mà Sở TN&MT Hà Nội đưa ra quy định phân lô đã khiến cho các nhà đầu tư lo ngại về sự đảo chiều lượng cung, cầu trên thị trường.
Anh T (Hà Nội) cho biết, với quy định tách thửa như hiện tại, các lô đất to dễ bị nhà đầu tư ép giá thấp. Nguy cơ “ế” có thể xảy ra bởi các lô đất to đi kèm với tài chính lớn. Theo nhà đầu tư này phân tích, không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm.
Loại hình này chỉ phù hợp với người muốn kinh doanh mở homestay, khu nghỉ dưỡng, hoặc làm farmstay. Nhưng tệp khách hàng này lại ít. Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính vài trăm triệu đến 2 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn ôm đất, chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng.
Anh T chia sẻ:”Một lô đất 2000 m2-3000 m2 tại Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất… có mức giá từ 4-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành lô đất nhỏ khoảng 80 m2, trong đó 30 m2 đất thổ cư, 50 m2 đất nông nghiệp, nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì tài chính chỉ 600-1 tỷ đồng hoặc 2 tỷ đồng đối với khu vực đông dân, đường đẹp. Đó là lý do mà lô đất to sẽ dễ bị ế. Và vì quy định này, nhà đầu tư ôm lô đất to, chưa kịp tách sổ sẽ khó bán hoặc buộc phải bán giá rẻ”.
Cơn sốt đất vùng ven có nguy cơ “khựng lại”
Ngay sau khi văn bản về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất ban hành, nhiều môi giới BĐS tại vùng ven Hà Nội cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường vùng ven “khựng lại”, các giao dịch cũng sẽ trầm lắng hơn khi đất không được phân lô sẽ buộc nhà đầu tư phải đổ khoản tiền lớn để sở hữu. Thị trường ít có sự tham gia của giới đầu tư, đầu cơ sẽ giảm tình trạng sốt ảo giá.
Theo các chuyên gia, việc tạm dừng phân lô tách thửa trước mắt có thể giúp giảm cơn sốt ngắn hạn trên thị trường. Về lâu dài cần được luật hóa, đưa vào trong Luật để triển khai đồng bộ, không chỉ ở Hà Nội hay một vài tỉnh mà cần có cái nhìn chung cho toàn thị trường bởi hiện nay sốt đất nông nghiệp đã lan đến những tỉnh vùng sâu vùng xa.
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đánh giá về tác động của việc phân lô bán nền, tình trạng “sốt đất” xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại.
Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.
Việc cấm phân lô bán nền sẽ là một trong những biện pháp giảm cơn sốt đất hiện nay. Tuy nhiên, ông Võ cũng khẳng định, chúng ta cần sửa từ chính Luật đất đai: “Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Đặc biệt, đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính”, ông Võ cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đồng quan điểm cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh vấn đề này. Việc tách thửa, phân lô ở 1 số địa phương góp phần tạo ra những cơn sốt đất, tạo sóng dẫn tới phức tạp cho thị trường bất động sản, khó quản lý.
Vấn đề tách thửa, phân lô đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy cần thiết phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật mà tới đây, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng cần phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ như, việc tách thửa mà lại có sự tham gia của giới đầu cơ sẽ đẩy giá thị trường lên cao bất thường, khó kiểm soát, gây nhiễu loạn thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Nhưng, tại Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
Cùng với đó, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định này vì không phù hợp với pháp luật đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
