Chiến lược XANH

Xu thế phát triển mạnh mẽ các công trình xanh sẽ là điểm đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản – xây dựng tại Việt Nam.

Cuối năm 2017, tòa nhà văn phòng hạng A là Deutsches Haus tại khu vực trung tâm TP.HCM chính thức khánh thành, cung cấp 25.303m2 diện tích sàn cho thuê với nhiều thiết kế hiện đại, thông thoáng. Nhưng gây tiếng vang lớn nhất cho tòa nhà này lại nằm ở chỗ: đây là dự án đầu tiên tại TP.HCM đạt được chứng chỉ công trình xanh có mức độ cao nhất thế giới LEED Platinum (Mỹ).

Tiếp nối Deutsches Haus, dự kiến sẽ có khá nhiều tòa nhà văn phòng nhận được chứng chỉ xanh trong thời gian tới như tòa nhà văn phòng Etown Central (quận 4). “Trong 4 tòa nhà văn phòng hoàn thành trong năm 2018, có tới 3 dự án theo đuổi các chứng chỉ công trình xanh. Đó là một tín hiệu rất tích cực”, đại diện Công ty Tư vấn JLL Việt Nam chia sẻ với NCĐT.

Một số chung cư cũng hòa nhịp vào trào lưu xanh như dự án Diamond Lotus Riverside của chủ đầu tư Phúc Khang. Mới đây, nhà đầu tư này còn hợp tác với Tập đoàn Mitsubishi Corporation (Nhật) thành lập liên doanh phát triển dự án trị giá nửa tỉ USD để triển khai các dự án nhà ở theo tiêu chuẩn công trình xanh của Mỹ. Tại TP.HCM, hàng loạt dự án gắn với yếu tố sông nước được triển khai trong thời gian qua có thể kể đến như River City (quận 7), Saigon Royal, Icon 56, The Gold View (quận 4)… đang tạo ra chuỗi dự án xanh, mang lại cảnh quan và tầm nhìn xanh mát quanh thành phố…

Sự tiên phong của một số doanh nghiệp theo đuổi xu thế xanh, với những thiết kế nhân văn, thân thiện với môi trường là một dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Bên cạnh các dự án, một số kiến trúc sư người Việt cũng được quốc tế vinh danh cho những thiết kế độc đáo, thân thiện với môi trường như kiến trúc sư Hoàng Thúc Hào, Võ Trọng Nghĩa. Mặc dù có nhiều tín hiệu lạc quan nhưng Việt Nam còn cần nhiều bài học để theo đuổi xu thế bất động sản bền vững này trong tương lai.

Xanh toàn cầu qua bài học từ Singapore
Ocean Financial Centre là tòa nhà đầu tiên trong khu vực kinh doanh trung tâm của Singapore đạt giải Bạch kim Green Mark, chứng nhận danh giá nhất được Cơ quan Xây dựng và Công trình (BCA) trao cho những tòa nhà thân thiện với môi trường. Hằng năm, tòa nhà tiết kiệm 35% năng lượng, tương đương với 9 triệu kWh điện và tiết kiệm 42.000m3 nước.

Ocean Financial Centre là điển hình của những tính năng thân thiện với môi trường sáng tạo như hệ thống pin năng lượng mặt trời lớn nhất cho nhà cao tầng tại khu vực này của Singapore, bức tường kính ba lớp, hệ thống điều hòa hỗn hợp với hệ thống nước làm mát tiết kiệm năng lượng, một hệ thống máng tái chế giấy. Khu vườn đứng của tòa nhà cũng được ghi danh vào kỷ lục Guinness 2013 cho khu vườn đứng lớn nhất thế giới.

Khu vườn treo này bao gồm 57.000 chậu cây trên diện tích 2.125m2. Không những giúp giảm nhiệt độ bề mặt của bãi giữ xe tòa nhà ở sau bức tường xanh, khu vườn còn đóng vai trò như lá phổi xanh lọc khí thải xe cộ và là cứu cánh trực quan cho cảnh quan dày đặc bê tông của trung tâm thành phố.

Trên toàn thế giới, các công trình xây dựng chiếm tới 1/3 tổng năng lượng sử dụng, thải ra gần 1/4 tổng lượng khí thải CO2 và tiêu thụ tới 12% lượng nước sạch. Vì vậy, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, công trình được tưởng thưởng về mức độ “xanh” như là một phương thức sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Được nhìn nhận như một thực thể sống, công trình xây dựng có tiêu thụ năng lượng, có hít thở. Việc đánh giá công trình có xanh hay không cũng dựa vào những tiêu chí tương tự, khi xét đến chiến lược quản lý điện năng, chiến lược quản lý nước, việc tận dụng các nguồn lực tự nhiên vô hạn như ánh sáng, gió và quản lý khí thải CO2, sử dụng nguyên vật liệu có trách nhiệm và tác động đến hệ sinh thái xung quanh. Tại Singapore, chứng chỉ chứng nhận cho công trình xanh đa dạng từ Green Mark dùng trên toàn cầu, đến PUB ABC, NParks LEAF chỉ áp dụng trong nước.

Các tiêu chí đo lường được thiết lập nhằm mục tiêu giảm thiểu tác động môi trường phát sinh từ tòa nhà. Điện năng được đánh giá dựa trên chiến lược quản lý điện bền vững và toàn diện để giảm thiểu tiêu thụ năng lượng, tái chế năng lượng từ chất thải và sử dụng năng lượng tái tạo. Nước cũng được kỳ vọng giảm thiểu lượng nước tiêu thụ một cách hiệu quả, hay hơn là tái sử dụng và tái chế nước thải cho các mục tiêu khác như tưới cây. Nhằm giảm thiểu năng lượng tiêu thụ, tùy công trình, ánh sáng tự nhiên và gió cũng được đưa vào phương trình tính toán, như công trình dân dụng được yêu cầu chiếu sáng tự nhiên đến 70% diện tích.

Sử dụng nguyên vật liệu có trách nhiệm, có lượng thải thấp hoặc có hàm lượng tái chế là một tiêu chí đánh giá khác. Công trình xanh bắt buộc sử dụng toàn bộ sản phẩm gỗ mua từ các nguồn nguyên liệu bền vững, không mua từ các công ty bị cáo buộc gây cháy rừng, đặc biệt là ở Indonesia.

Công trình cần hài hòa với thiên nhiên và bảo vệ đa dạng sinh học. Hơn nữa, việc nghiên cứu và áp dụng điều kiện thực tế khí hậu địa phương để giảm thiểu tiêu thụ năng lượng là thiết yếu. Vì vậy, cần tiến hành phân tích mặt bằng dự án để xây dựng hình thức và thiết kế khối lượng để tận dụng tối đa khí hậu vi mô của mặt bằng như mặt trời, gió, âm thanh, tầm nhìn, không khí.

Không gian xanh bao gồm mái nhà xanh, tường xanh và cảnh quan là khu vực cảnh quan thay thế. Khu vực này cần hài hòa với thiên nhiên và bảo vệ đa dạng sinh học, với diện tích mảng xanh được kỳ vọng từ 20-60% tổng diện tích. Việc đạt được các chứng chỉ này là bắt buộc đối với tất cả các công trình tại quốc đảo Sư tử.

Là doanh nghiệp có uy tín về phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản, ông Pannir Chelvam, Giám đốc cấp cao Bộ phận Quản lý Dự án, Keppel Land Việt Nam, chia sẻ chiến lược phát triển bền vững đóng vai trò rất lớn cho sự thành công của công ty. Đi theo chiến lược bền vững, các công trình của Keppel đậm dấu ấn xanh dù xu hướng này khiến chi phí gia tăng. Tại Việt Nam, giá bán của chung cư Keppel thường cao hơn 5-10% so với những sản phẩm cùng phân khúc khác.

Thành công của Keppel Land đến từ việc lan truyền hiểu biết đến các đối tác của Công ty trong hành trình phát triển bền vững, từ nhân viên, nhà đầu tư, khách hàng, đối tác kinh doanh, đại lý đến cộng đồng cư dân.

Giữ mảng xanh trong cơn lốc đô thị hóa

Hội nghị Phát triển bất động sản bền vững Chiến lược xanh do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư, DKRA và GreenViet phối hợp tổ chức. Phát biểu tại hội nghị này, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, chia sẻ: “Các dự án đầu tư bất động sản luôn đối mặt với thách thức cân bằng giữa phát triển đô thị và bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, di sản văn hóa”.

Quá trình phát triển hạ tầng du lịch ở các thành phố như Đà Lạt, Sapa… là minh chứng rõ ràng với nhiều khu rừng bị tàn phá, những công trình kiến trúc có giá trị không được bảo tồn đúng mực. Từ những thành phố có chức năng nghỉ dưỡng, tĩnh lặng và lãng mạn theo kiểu châu Âu, Đà Lạt, Sapa đang trở thành thành phố buôn bán xô bồ, bị bê tông hóa trên diện rộng. Yếu tố bản sắc có nguy cơ bị mất dần từ các dự án đầu tư xây dựng của cả tư nhân và Nhà nước.

Một thực trạng khác dễ nhận thấy tại nhiều đô thị Việt Nam là nhiều thành phố đang phát triển bị đe dọa bởi xu hướng thương mại hóa trong quy hoạch kiến trúc đô thị, trong đó dường như mọi giá trị lịch sử, văn hóa đều phải nhường chỗ cho giá trị thương mại để thu lợi bằng mọi giá.

Thực tế quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã làm mất dần bản sắc kiến trúc đô thị ở nhiều địa phương. Nhiều công trình lịch sử có giá trị ở các khu trung tâm có thể dễ dàng bị phá bỏ để xây dựng các tòa nhà cao tầng hiện đại, các trường học có thể bị di dời để nhường chỗ cho việc xây dựng các trung tâm thương mại mới.

Tại các trung tâm nội đô lịch sử, việc xây chen và đập đi các tòa nhà cũ để xây các tòa cao ốc hàng chục tầng theo quan điểm đô thị nén, đặt vào các khoảng không gian xanh các khối bê tông đồ sộ, với mặt tiền sử dụng kính phản quang, vật liệu inox, nhôm, sắt… đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến các di sản kiến trúc và lịch sử. Thay đổi hay phá hủy dù với lý do đáp ứng nhu cầu “hiện đại hóa” về cơ sở hạ tầng cũng sẽ làm mất đi những “đặc trưng” nhận diện của các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Thiên nhiên cũng đang kêu cứu. Ở Quảng Ninh, trước đây, nhiều dự án xẻ núi, làm đường, xây nhà chỉ dám triển khai ở vùng đệm di sản, thì trong những năm trở lại đây, việc san núi, lấp biển, chấp nhận ô nhiễm môi trường, đánh đổi di sản đang ngày càng trở nên khó kiểm soát. Nếu một loạt dự án ven biển liên tiếp ra đời thì tương lai không xa nữa, Cảng Cái Lân cũng sẽ biến thành một “cảng biển chết” do việc san lấp mặt bằng, lấn biển vô tổ chức đã làm dòng chảy bị bồi lấp, tốc độ dòng chảy cao cuốn theo đất đá gây lắng đọng trầm tích, thu hẹp luồng vào cảng khiến tàu dễ mắc cạn không thể vào cảng.

Ông Trần Ngọc Chính ưu tư: “Khi các địa điểm du lịch tại Quảng Ninh đang bị xâm hại thì trong tương lai, có thể không còn giữ được khách du lịch, thậm chí có thể bị vi phạm những điều khoản được chấp thuận để chứng nhận danh hiệu Di sản Thiên nhiên Thế giới của UNESCO”.

Nhìn qua nước láng giềng Singapore, bất cứ khu vực nào có thảm thực vật lớn hơn 10.000m2 đều phải thực hiện đánh giá tác động đa dạng sinh học với động vật và thực vật, trong khi tại Việt Nam, hầu nhưng không có một đánh giá bài bản nào thực hiện với các đối tượng này trong quá trình phát triển công trình.

Để khắc phục những thách thức trên, công trình xanh đang được nhắc đến nhiều và tương lai nó sẽ trở thành một xu hướng của quá trình phát triển đô thị. Ở nhiều quốc gia, “thiết kế xanh” là tiêu chuẩn bắt buộc của một khu đô thị thông minh, vừa giúp công trình sử dụng hiệu quả năng lượng và tài nguyên thiên nhiên, vừa mang đến bầu không khí trong lành cho cư dân đô thị. Một số quốc gia đã biến các hoạt động phát triển công trình xanh thành một phong trào quốc gia. Nhiều bộ công cụ đánh giá công trình xanh trên thế giới đã xuất hiện. Trên phạm vi thế giới, LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) là một trong những bộ công cụ được sử dụng nhiều nhất.

Vẽ bản đồ xanh Việt Nam 

Theo Hội đồng Công trình xanh Mỹ (USGBC), lũy kế đến hết năm 2017, thị trường Việt Nam có tổng cộng 87 dự án đăng ký theo đuổi chứng chỉ LEED, trong đó có 37 dự án đã được công nhận chính thức. Riêng năm 2017, Việt Nam có tới 18 dự án đạt chứng chỉ LEED, gấp gần 4 lần so với năm 2016.

Nếu tính luôn các chứng chỉ xanh khác đang có mặt trên thị trường như LOTUS (Việt Nam), BCA Green Mark (Singapore), EDGE (World Bank), Việt Nam có hơn 40 công trình đạt được chứng chỉ xanh – một con số khá tích cực nếu so với chỉ 2 dự án đạt được vào năm 2011.

Tuy nhiên, theo thống kê của các Hội đồng Công trình xanh các nước, Việt Nam đang chậm hơn rất nhiều về số lượng công trình xanh cũng như trong lĩnh vực đào tạo, nhận thức. Việt Nam thành lập Hội đồng Công trình xanh không trễ hơn các nước trong khu vực, nhưng bị bỏ lại rất xa sau 10 năm. Số lượng công trình đạt chứng chỉ LEED của Việt Nam năm 2017 chỉ chưa đến 3% quốc gia có số lượng công trình xanh LEED nhiều nhất thế giới là Canada.

Tại Việt Nam, ba bộ tiêu chí thông dụng là LEED của Mỹ, LOTUS của Việt Nam và Green Mark của Singapore. Khác với Singapore, bộ tiêu chuẩn quốc gia là Green Mark phát triển lấn át chứng chỉ quốc tế LEED. Nhưng tại Việt Nam, LOTUS hoàn toàn lép vế so với LEED.

Công trình xanh là xu hướng tất yếu và đang phát triển rất mạnh mẽ trong khu vực cũng như trên thế giới, khi đạt được hiệu quả cao trong việc sử dụng năng lượng và vật liệu, giảm thiểu các tác động xấu tới môi trường; đồng thời được thiết kế để có thể hạn chế tối đa những tác động không tốt của công trình xây dựng tới sức khỏe con người và môi trường tự nhiên. Mang lại lợi ích cho cả con người và môi trường, công trình xanh là xu hướng tất yếu và đang phát triển rất mạnh mẽ trên toàn thế giới.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc, Sáng lập Công ty DKRA Việt Nam, chia sẻ một trong ba tiêu chí ưu tiên của khách hàng khi chọn mua bất động sản là cảnh quan môi trường sống gắn liền (cây xanh, an toàn an ninh, tiện ích, quản lý). Đối với bất động sản nghỉ dưỡng thì yếu tố xanh càng được đặt lên hàng đầu. Xanh về cảnh quan, xanh về thiên nhiên môi trường tự nhiên, xanh về sự quản lý của con người. Thế nhưng, tại Việt Nam, số lượng công trình xanh còn rất hạn chế.

“Ba nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là chi phí cao, thường khoảng 5-10% trên chi phí xây dựng làm chủ đầu tư e ngại, chưa có nhu cầu thực từ khách hàng và chưa có chính sách hỗ trợ hoặc bắt buộc thực hiện từ Nhà nước”, ông Đỗ Hữu Nhật Quang, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của GreenViet, chia sẻ.

Xu hướng công trình xanh được thúc đẩy từ nhiều đối tượng. Với kinh nghiệm tư vấn lâu năm, ông Quang nhận định việc thuyết phục chủ đầu tư là hiệu quả nhất, bằng phương pháp đơn giản là biến chi phí tăng thêm thành giá trị gia tăng. “Việc bán phở thêm trứng ở mức hòa vốn sẽ giúp bán được nhiều phở hơn và có lãi từ số lượng tô phở tăng thêm. Tương tự như vậy, nhà đầu tư có thể bán nhà tốt hơn nếu chỉ tính đúng chi phí xanh vào chi phí bán nhà”, ông Quang đơn giản hóa bằng một ví dụ. Bên cạnh đó, làm đúng ngay từ đầu khi áp dụng tiêu chí xanh ngay từ khâu thiết kế ban đầu sẽ mang đến sự cộng hưởng lớn.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản xanh, cần phải thay đổi tư duy từ nhà đầu tư tới người tiêu dùng. Người tiêu dùng phải được tiếp cận với môi trường sống sinh thái, thân thiện với tự nhiên và tiết kiệm năng lượng trong các tòa nhà. Đầu tư vào xây dựng công trình xanh, nhà đầu tư sẽ làm gia tăng lợi nhuận, kích thích nhu cầu phát triển thị trường bất động sản, giá trị công trình được nâng cao, chi phí được kiểm soát và góp phần xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp. Xã hội cũng sẽ nhận được các lợi ích về bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

“Để chi phí không là rào cản, thì việc ban hành các ưu đãi về tài chính như giảm trừ thuế, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi và đơn giản hóa thủ tục xét duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình xanh sẽ là tiền đề để các nhà đầu tư tập trung phát triển vào các dự án bất động sản xanh”, ông Chính đề xuất.

Trong lúc đó, ông Quang mong đợi sẽ có cơ chế cho phép tăng hệ số sử dụng đất bằng cách tăng thêm số tầng cho các công trình, dành diện tích cho không gian công cộng, cây xanh… mà vẫn tuân thủ quy hoạch được duyệt đối với các dự án xây dựng xanh cũng cần được nghiên cứu, nhân rộng. Điều này sẽ thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong và ngoài nước về phát triển công trình xanh.

Ông Hoàng Tùng, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch, Kiến trúc TP.HCM, cũng cho rằng, việc chỉ khuyến khích phát triển công trình xanh thì không có kết quả mà cần có chính sách hỗ trợ cụ thể của Chính phủ. Ông cho rằng một mình doanh nghiệp không thể  làm được mà cần sự phối hợp của chính quyền và người dân thì mới thành công. Ông đề xuất, nếu chủ đầu tư cam kết xây công viên, đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn thân thiện môi trường thì ngay lập tức được cộng thêm diện tích sàn, hưởng các chính sách ưu đãi. Đây sẽ là bài toàn để các nhà đầu tư cân nhắc chọn làm công trình xanh, mang lại lợi ích kép cho chủ đầu tư và cộng đồng.

Xu hướng nền kinh tế tiết kiệm đang phát triển, mọi người có xu hướng tiết kiệm hơn, ít lãng phí hơn và có tầm nhìn xa hơn. Nhưng đây lại là con đường ngắn nhất giúp những nền kinh tế đi sau như Việt Nam bắt kịp sự tiến bộ của thế giới văn minh.