ThienNhien.Net – Những đột phá của Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ đầu tháng 7-2014 sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Theo Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE, mặc dù Luật Đất đai mới vẫn chưa thể làm hài lòng tất cả các bên liên quan nhưng đã có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục.
Giao đất cho người nước ngoài
Báo cáo của CBRE đề cập 4 nội dung có nhiều thay đổi: Giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất; giá đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những thay đổi này có thể giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất, nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua.
Dưới bộ luật mới, Việt kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Những người thuê đất trả tiền một lần trước ngày luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất.
Việc cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó bảo đảm việc sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, cũng theo CBRE, trong khi dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang xem xét cho phép các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Việt kiều, mua và sở hữu nhà, Luật Đất đai mới vẫn chưa đề cập lợi ích của người nước ngoài.
Thu hẹp phạm vi thu hồi đất
Luật Đất đai mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc nâng cấp các khu đô thị hiện hữu. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cũng quy định rằng đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình. Sau thời gian này, đất và tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng. Theo CBRE, sự thay đổi này sẽ giúp Chính phủ chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả, thu hẹp phạm vi thu hồi đất, qua đó tác động đến nguồn cung đất sơ cấp. Cũng trong báo cáo, các chuyên gia CBRE tỏ ra lo lắng: “Sau khi thu hồi đất, Chính phủ sẽ làm gì hoặc chuyển nhượng đất dự án cho ai vẫn còn là một bài toán. Việc tìm kiếm các nhà đầu tư có năng lực tài chính và hồ sơ năng lực tốt không phải dễ dàng”.
Định giá đất theo 2 phương thức
Theo CBRE, định giá đất theo 2 phương thức: bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng trường hợp sẽ giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Sự thay đổi này đòi hỏi các nhà đầu tư có kế hoạch nghiên cứu cẩn trọng hơn. Tuy nhiên, giá đất các dự án thương mại sẽ khó dự đoán hơn.
Chuyển nhượng một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay. Thực tế, trên thị trường, phương thức mua bán và sáp nhập đã được xem là một hình thức đầu tư của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án nên việc cho phép chuyển nhượng một phần tại một số dự án đã giúp tháo gỡ khá nhiều nút thắt quan trọng trên thị trường bất động sản.
