ThienNhien.Net – “Phải giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước và bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước thực hiện thẩm định giá đất và quyết định giá đất”, ông Phạm Văn Thành, Chủ tịch Liên minh Đất đai (LANDA) nêu quan điểm.
Bài 1: “Đánh đổi bằng mọi giá” tất xảy ra xung đột
Việt Nam được biết đến là nước nông nghiệp, có nghĩa, đất không chỉ là nơi ở mà còn là nguồn sống của người dân. Vấn đề đất nông nghiệp khi chuyển đổi thành đô thị nên có những chính sách gì thỏa đáng, về cả con người/vật chất?
Ông Phạm Văn Thành: Với một quốc gia có tới gần 80% dân số sinh sống bằng nông nghiệp thì đất cho sản xuất nông nghiệp là nguồn tài nguyên để phát triển sinh kế của đại bộ phận người dân nước ta.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên tắc khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm đơn giản coi đất đai chỉ đơn thuần là tài sản, có thể được trả thay bằng tiền bồi thường để mua được một thửa đất tương đương.
Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp để phát triển sinh kế của con người. Như vậy, cần phải thấy rằng Nhà đầu tư cần có trách nhiệm trước 3 vấn đề khi lấy đất để dầu tư cho Dự án của mình:
(1) khi nhà đầu tư lấy đất tức là làm mất tài nguyên thì Nhà đầu tư cần phải bồi thường cho Nhà nước tiền để khôi phục tài nguyên đó. Trường hợp đất đai nông nghiệp là tư liệu sản xuất nông nghiệp của nông dân, hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là tư liệu sản xuất phi nông nghiệp, nhà đầu tư muốn có đất thì ngoài việc (2) bồi thường giá trị như một tài sản còn cần phải (3)bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người mất đất, nghĩa là Nhà đầu tư lấy đất phải chi trả cho người mất đất khoản thu nhập từ đất ngang mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất đất có nguồn thu nhập mới.
Cơ chế xác định 3 mức trách nhiệm này sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất lúa (người dân vẫn thường phản ánh là “bờ xôi ruộng mật”), đất rừng tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên) để thực hiện các dự án đầu tư.
Nếu chỉ xem việc bồi thường là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhất định (như quy định hiện hành) thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất tự lo. Do đó, thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà nước, nhà đầu tư cần đất phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho họ. Cũng cần phải quy định chặt chẽ sao cho càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn, để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn.
Như vậy, cơ chế bồi thường, hỗ trợ hợp lý cần dựa trên nguyên tắc “Nhà nước chi trả bồi thường đối với giá trị quyền sử dụng đất theo nghĩa là tài sản của người mất đất; nhà đầu tư chi trả bồi thường phần giá trị để khôi phục tài nguyên đất, rừng tự nhiên trên đất cho Nhà nước và chi trả phần giá trị để khôi phục những tổn thất cho người sử dụng đất do mất tư liệu sản xuất”.
Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư sẽ phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng về đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó đánh đổi mọi giá cho phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai. Chính sách như vậy cần phải được bổ sung vào Luật Đất đai (sửa đổi).
Vấn đề đất lâm trường đang là một nan đề: đất được giao thì nhiều, hiệu quả không nhiều; trong khi người dân thiếu đất canh tác. Vấn đề này theo ông nên được giải quyết thế nào? Người thiểu số, đồng bào dân tộc có nên được hưởng chính sách ưu tiên trong lĩnh vực đất đai không? Cụ thể?
Ông Phạm Văn Thành: Quỹ đất cho đồng bào dân tộc thiểu số chính là nguồn đất từ các nông, lâm trường làm ăn không hiệu quả. Phần lớn từ nguồn lực hơn 2,5 triệu ha đất sản xuất nông, lâm nghiệp do các nông, lâm trường quốc doanh đang nắm giữ cần được giao hẳn cho người dân địa phương.
Mô hình người nông dân có đất và doanh nghiệp có vốn, có kỹ thuật, có trình độ quản lý, có thị trường mới sẽ là mối liên kết bền vững trong phát triển nông nghỉệp chất lượng cao.
Chúng tôi đề nghị mọi hình thức giao khoán đất dưới dạng “khoán” hay còn được gọi là “phát canh thu tô hiện đại” đều phải được chuyển thành hình thức “Nhà nước giao hẳn đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình đang nhận khoán với các nông, lâm trường”. Nội dung này cần bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Qua những tổng hợp trên, Landa đưa ra những tổng hợp, kiến nghị nào đóng góp cho Luật đất đai sửa đổi sắp tới?
Ông Phạm Văn Thành: Từ những bất cập nêu trên, chúng tôi đã tổng hợp và phân tích các vấn đề cần giải quyết và đưa ra các Kiến nghị về Chính sách liên quan sau đây:
1. Về chính sách Nhà nước thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế đất nước, xã hội, an ninh, quốc phòng phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.Điều này vừa phù hợp chuẩn quốc tế vừa xây dựng được một Cơ chế hợp lý là: Nhà nước không thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được hiểu là các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế của đất nước.
Như vậy, Điều 62 và Điều 63 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được viết chung lại thành 1 Điều thuộc “phạm vi được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”. Và Điều này không bao gồm việc thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang, phát triển các khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các dự án khai thác tài nguyên khoáng sản. Các dự án loại này nên được áp dụng cơ chế đặc thù riêng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Đối với các dự án chỉ vì mục đích lợi ích kinh tế của nhà đầu tư (phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì hướng giải quyết là cải thiện cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất với sự giám sát của Chính quyền.
2. Chính sách người dân tham gia vào lập quy hoạch sử dụng đất:
Người dân là đối tượng chịu tác động trực tiếp từ Quy hoạch sử dụng đất, họ không thể đứng ngoài công cuộc phát triển đất nước. Hơn nữa, sự đồng thuận của xã hội là nhân tố quan trọng cho sự phát triển bền vững. Do đó, cần phải cụ thể hóa vai trò của người dân trong việc tham gia vào quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Về vấn đề này chúng tôi kiến nghị: Điều 43 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung “tổ chức họp cộng đồng để lấy ý kiến người dân về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” và quy định cụ thể về “phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần đạt được sự đồng thuận của ít nhất 70% ý kiến người dân trước khi được phê duyệt”.
3. Chính sách đất đai cho nhóm người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số:
Lịch sử đã cho thấy liên kết cộng đồng thôn bản ở nước ta là một yếu tố mang tính quyết định. Mối liên kết này được hình thành và bền chặt trên cơ sở chính sách đất đai làng-xã của các triều đại phong kiến trước đây.
Một diện tích đất đai khá lớn được sử dụng chung cho cộng đồng thôn-bản, vừa để tạo ngân sách phục vụ chi phí chung, vừa để giải quyết đất đai cho những người nghèo không có đất. Rõ ràng là: Đất của riêng còn có thể bán khi túng thiếu, nhưng đất chung của làng – xã thì chỉ có thể sử dụng chứ không thể bán.
Từ phân tích trên chúng tôi kiến nghị: Cần thay thế chính sách “Giao đất lần thứ 2 không thu tiền gắn với điều kiện 10 năm không được chuyển nhượng” (trong Khoản 3 Điều 193 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) bằng chính sách “giao đất không thu tiền cho cộng đồng để phân bổ theo hương ước, luật tục và sự đồng thuận cộng đồng cho những hộ gia đình thiếu đất ở, đất sản xuất”.
Cơ chế thực hiện chính sách này này có thể cụ thể hơn là: Phương án cộng đồng giao đất cho các hộ dân trong cộng đồng sử dụng được xây dựng theo quy tắc của luật tục và được đưa ra bàn bạc cụ thể trong cộng đồng dưới sự chủ tọa của người đứng đầu hoặc người đại diện của cộng đồng, có sự chứng kiến của đại diện chính quyền cơ sở.
Trong quá trình thực hiện, các thành viên của cộng đồng có quyền giám sát và đề xuất giải quyết khi thấy xuất hiện tư lợi, có sự tham gia giám sát của chính quyền cơ sở.
4. Chính sách về quản lý giá đất:Việc đổi mới thực sự Chính sách về quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế quyết định giá đất sao cho có thể kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất.
Chính sách lúc này cần phải thay đổi trên nguyên tắc là cần tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước và bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước thực hiện thẩm định giá đất và quyết định giá đất.
Cụ thể hơn là, Nhà nước cần thành lập Cơ quan định giá đất quốc gia ở Trung ương theo ngành dọc, thuộc Chính phủ hoặc thuộc Quốc hội có chức năng quyết định giá đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước có tài sản là quyền sử dụng đất,và chỉ nên giao thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện.
Cơ quan định giá đất quốc gia bắt buộc phải sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất khách quan, phù hợp thị trường trước khi thẩm định và quyết định giá theo thẩm quyền.
Trên cơ sở này, chúng tôi đề nghị sửa đổi 2 nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm:
Thứ nhất, Khoản 3 Điều 115“Bảng giá đất và giá đất cụ thể” được sửa đổi là “Cơ quan định giá đất quốc gia được thành lập ở Trung ương hoạt động theo ngành dọc có chức năng quyết định giá đất trong những trường hợp cụ thể”.
Thứ hai, Điểm a Khoản 1 Điều 116 (Tư vấn định giá đất) được sửa đổi bằng cách bỏ đi cụm từ “mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu” để nội dung còn lại là Nhà nước bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập “khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.
5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất:
Về vấn đề này thìDự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gần như chưa có điều chỉnh phù hợp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Các điều khoản liên quan trong Dự thảo chỉ được xây dựng trên cơ sở của Luật hiện hành và luật hóa một số điều của các nghị định hiện hành. Điều này chắc chắn là dự báo cho những bức xúc đất đai trong xã hội tiếp tục gia tăng.
Chúng tôi cho rằng, đổi mới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một nhiệm vụ hàng đầu trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).
Xin cảm ơn ông!
